TUTOR: Ivana Bendová (CZ)
CLIENT: Jan Benda (CZ)
PARTICIPANTS: Jakub Hendrych / Lukáš Brom / Markéta Němcová / Aleš Novák / Adam Trefil / Eliška Kosová / Jan Kadlas /
Lukáš Drasnar / Petra Hlaváčková / Adam Gebrian
DURATION: 05. - 06.10. 2005
CENTRE 35
Smyslem úlohy je vytvořit strategii komplexu, který zahrnuje administrativní prostory, byty (kondominia a byty hotelového typu),
maloobchodní centrum a podzemní garáže.
Návrh musí vytvářet co nejatraktivnější prostředí pro dané funkce při respektování běžných ekonomických požadavků klienta.
Znamená to například, že kromě základních stavebně-technických aspektů je potřeba zohlednit zcela praktické nároky budoucích uživatelů
jako je možnost co nejekonomičtějšího využití pronajímaných prostorů, dostupnost pro zásobování nebo orientace hlavních vstupů ve vztahu k okolí.
Návrh musí dále brát v úvahu následující vnější vztahy:
- relace k hlavním urbánním elementům (například hlavní a vedlejší ulici, k centru města)
- funkce okolních domů a jejich architektura
- dopravní řešení
Návrh bude doložen ekonomickou rozvahou a základními kalkulacemi.
POZEMEK:
Parcela pro Centrum 35 se nachází na jižním okraji středu města necelý kilometr od nedávno dokončené budovy muzea.
Západní strana pozemku je orientována k hlavní městské tepně, která slouží jako jeden ze dvou příjezdů od letiště.
Na severní straně sousedí parcela se staveništěm dvou administrativních budov (navrhovaná výška 130m) a maloobchodního komplexu.
Podél východní strany bude v budoucnu procházet nová sekundární ulice,
za kterou se nachází existující starší bytová zástavba právě tak jako na pozemku sousedícím s parcelou na jižní straně.
Pozemek je úplně rovný, výškové rozdíly na jeho stranách jsou zanedbatelné a není třeba se jimi zabývat.
TECHNICKÉ PARAMETRY:
Celková plocha pozemku / 11 330 m2
Celková podlažní plocha nad terénem / 85 000 m2
administrativní prostory / 35 000 - 50 000 m2
hotelové bydlení / 30 000 - 45 000 m2
maloobchod / 8 000 m2
Povolená výška zástavby / max. 150 m
Zastavěná plocha pozemku / max.60 %
Koeficient zeleně / min. 30%
Počet vstupních míst (viz situace) / 3-4
Odstupy od hranice pozemku:
hlavní ulice / min. 15 m
ostatní / min. 5 m
Počet parkovacích stání / 300 (10 % na povrchu)
Rozměry parkovacích stání / 2,5 x 5,5 m, ulička 6 m
Doporučený modul / 8,4 x 8.4 m / 8.5 x 8.5 m
Doporučená velikost admin. podlaží / 1200 – 1500 m2
(horní čtvrtina budovy min. 800 m2 )
Plocha jednoho bytu / 60 – 150 m2
Hloubka bytů / max. 10 m
Typická výška podlaží:
administrativní budova / 4,2 m
byty / 3 m
obchody / 4,5 – 6 m
podzemní garáže / 3,2 m
Výška vstupních podlaží:
administrativní budova / 6 - 8 m
byty / 5 m
ÚKOLEM JE:
Základní rozvaha o počtu a velikosti jednotlivých budov (plocha a počet pater) vzhledem k finanční strategii klienta.
Návrh zástavby pozemku:
- umístění budov vzhledem k pozemku a jejich funkci
- základní rozvaha o jejich tvarování
- rozvaha o řešení dopravy
- orientace hlavních vstupů vzhledem k okolí a jejich dopravní řešení
- základní rozvaha o provozu garáže (velikost, koncept půdorysného řešení, rampy)
- rozvaha o zásobování komplexu
- rozvaha o pohybu chodců v rámci komplexu
- pokud možno, rozvaha o architektonickém zpracování fasád
OBCHODNÍ STRATEGIE KLIENTA A CENOVÉ PARAMETRY:
Cena pozemku: 8 000 RMB (cca 24 000 Kč) / m2
Stavební náklady:
byty 3 000 RMB (cca 9 000 Kč) / m2
kanceláře 2 000 RMB (cca 6 000 Kč) / m2
maloobchodní prostory 2 000 RMB (cca 6 000 Kč) / m2
podzemí garáže 120 000 RMB (cca 360 000 Kč) / jedno stání
Průměrná cena bytů v okolí 15 000 RMB (cca 45 000 Kč) / m2
Průměrný roční nájem kanceláří 1 500 RMB (cca 4 500 Kč) / m2
Průměrný roční nájem obchodů 1 200 RMB (cca 3 600 Kč) / m2
Průměrný roční nájem garáží 30 000 RMB (cca 90 000 Kč) / jedno stání
Zahradní úpravy 2 000 RMB (cca 6 000 Kč) / m2
Silnice a infrastruktura 8 000 RMB (cca 24 000 Kč) / m2
Klient musí zvážit několik možností, jak se zachovat vzhledem ke svým finančním možnostem a k situaci na trhu s realitami.
Úkolem architekta je připravit takové varianty, které pomohou klientovi udělat správné rozhodnutí o postupu výstavby:
- byty přinesou rychlý zisk, protože budou brzo dokončeny a mohou se prodat během jednoho roku od zahájení stavby.
Na druhou stranu, prodej bytů bude jednorázový a možnost dalšího příjmu z této části developmentu tak bude vyčerpána.
- pronájem kanceláří a obchodů bude přinášet dlouhodobý zisk, protože nájem se platí každý měsíc tak dlouho, pokud je prostor pronajatý.
Na druhou stranu je ale možno pronájem kanceláří a obchodů zahájit až v okamžiku dokončení stavby (zhruba za tři roky)
a platby budou přicházet v malých splátkách každý měsíc.
Náklady spojené s údržbou, managementem a financováním stavby (úroky z úvěru poskytovaného bankou) nebudeme brát v úvahu.
KLIENT
Všechny projekty klienta jsou spekulativního charakteru, to znamená, že jsou realizovány jako součást obchodní strategie developera za účelem zisku
a budoucího rozvoje jeho businessu.
Předpokládejme, že developer je osvícená osoba a že v jeho manažerském a poradenském týmu jsou architekti, urbanisti a plánovači, právníci,
marketingoví experti stejně jako ekonomové a inženýři znalí technické stránky projektu.
PRIORITY KLIENTA:
ekonomická zajímavost - zisk
minimalizování rizika (technického, finančního i časového)
ustaveni pozice na trhu (míra inovace, kvality)
jedinečnost projektu a vymezení projektu vzhledem ke konkurenci
minimální technická náročnost – osvědčené stavební technologie
krátký časový horizont
atraktivnost pro budoucí kupce („features“)
nekomplikované jednání s městem a rychlé získání všech povolení
VÝSLEDEK >>>
Výsledný návrh představuje splnění všech výše uvedených podmínek. Vznikl během 10ti hodin za přispění 10ti lidí, kteří se kromě níže
uvedených činností všichni podíleli na konceptu budovy.
Lukáš Brom (koordinace, plánování)
Markéta Němcová (koordinace)
Jakub Hendrych (3D modelling, rendering, výroba modelů)
Eliška Kosová (výroba modelů)
Aleš Novák (fotograf, výroba modelů)
Petra Hlaváčková (grafik, příprava prezentace)
Lukáš Drasnar (výroba modelů)
Jan Kadlas (ekonomie)
Adam Trefil (strategie, plánování)
Adam Gebrian (vedoucí projektu, prezentace, výroba modelů)
ANY COMMENTS?